大切な資産を手放すのですから、お客様が「絶対に不動産売却を成功させたい」と考えるのは当然のことです。しかし不動産売却について知識がないと思わぬ落とし穴にはまり、納得のいく取引ができないかもしれません。そうならないよう基本的な知識をしっかり身につけておきましょう。
こちらでは、不動産会社の選び方や不動産の査定評価をできるだけ高めるためのポイント、売却時にかかる費用などについて岡山市の東栄不動産が解説します。ぜひ参考にしてください。
1相談
不動産売却を検討しているなら、まずは不動産会社で相談してみましょう。親身になって相談に乗ってくれる会社なら、実際に不動産売却を始める際に信頼できるパートナーになるはずです。「売却するかどうか迷っている」「いくらぐらいで売れるか知りたい」などの今ある疑問や不安をぶつけてみましょう。
2不動産査定
売却を検討中でも不動産査定を依頼することができます。おおよその査定額でよいなら、担当者が現地に足を運ばず相場や市場動向をもとに算出する「机上査定」がおすすめです。机上査定ならすぐに査定額がわかります。正確な査定額を知りたい場合には「訪問査定」を選ぶとよいでしょう。
3媒介契約
不動産売却を行うことを決定したら、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約の形態は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。各契約形態をよく確認した上で決断しましょう。
4宣伝活動
媒介契約が成立したら宣伝活動スタートです。買主様を探す売却活動は、Webサイトで物件情報を宣伝するのが一般的です。
5内覧対応・価格の再検討
購入希望者から内覧の希望があれば、売主様にご協力いただくことになります。事前に物件内部の清掃や整理整頓を済ませておくとよいでしょう。なかなか購入希望者が現れない場合は、価格設定を見直すことも検討します。
6購入希望者との売却交渉
購入希望者が見つかったら、売却の条件を話し合う売却交渉を行います。売却交渉では、価格や引き渡し時期、代金の支払い方法、支払い期日などについて話し合います。満足できる取引を行うために、できるだけ詳しく売主様のご希望を不動産会社の担当者に伝えておきましょう。
7契約締結
売却交渉が合意に至ったら、売主様と買主様の間で不動産売買契約を結びます。通常はその際、買主様から売主様へ売却代金の一部が手付金として支払われます。
8お引き渡し準備
不動産を買主様に引き渡せる状態にするため、引っ越しの準備をしましょう。その際、水道・ガス・電気などを契約している会社への転居連絡もお願いします。住宅ローンがある場合、ローンの解約や抵当権の抹消などの手続きも行います。
9売却代金の決済・お引き渡し
買主様から売買残代金を受け取り、鍵のお引き渡しを行います。これで不動産売却は完了です。
不動産売却が成功するかどうかは、不動産会社担当者の力量にかかっています。以下のポイントに留意して、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
不動産売却を成功させるためには、パートナーとなる不動産会社が売主様のご要望や事情をよく知っていることが非常に重要です。ろくに話も聞かずどんどん取引を進めてしまう不動産会社では、すぐに売却できたとしても条件面で不満足な結果になってしまうことも。売主様の話に親身に耳を傾け、売主様のことを第一に考えてくれる姿勢が見られる不動産会社なら安心です。
高い査定額を目にすると「そんなに高く売れるの!?」とうれしくなり、その不動産会社に任せたいと思ってしまうかもしれません。ですが、その査定額をうのみにして売り出し価格を設定してしまうと、いつまで経っても買主様が見つからないということに陥りかねません。
不動産には相場というものがあり、相場以上の高い価格で売ることは非常に困難です。相場相応の適正な価格を提示してこない不動産会社は、地域の相場を知らない会社、あるいは売主様と媒介契約を結びたいがためにわざと高額査定をつけている会社のいずれかです。不動産会社と契約する際は、相場に精通し適正な査定額を提示できる会社を選ぶようにしましょう。
不動産会社を選ぶ際には、その会社の担当者の話をよく聞くことも重要です。「どんな宣伝活動をしていくのか」「いくらで売却価格を設定し、最終的にいくらで売却させるのか」「万一売れ残った場合はどう対処するのか」といった売却戦略がきちんと語れる担当者かどうかが重要です。ビジョンのない担当者には安心して不動産売却を任せることはできません。複数の担当者から話を聞いて「この人なら任せられる」という人を見つけましょう。
不動産売却時には売主様にも様々な費用や税金が発生することをご存知でしょうか。以下では、売却時にかかる費用と税金について解説します。あらかじめ余裕をもって資金を用意しておくとよいでしょう。
仲介手数料 | 仲介を依頼した不動産会社に、売買契約が成立した報酬として支払う費用です。 |
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証明書発行費用 | 不動産売買の契約を結ぶ際には、「印鑑証明」「住民票」などの本人確認のための証明書を発行する必要があります。 |
登記費用 | 売主様から買主様へ不動産の所有権を移す際や、売主様の住民票が移動している場合に変更登記が必要になります。 |
ローン返済費用 | 売却物件に住宅ローンが残っていれば、残債を返済する必要があります。住宅ローンを一括返済する際には、金融機関によって繰り上げ返済手数料がかかります。 |
抵当権抹消費用 | 売却する物件の住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの残債を支払い、抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消手続きにも費用が発生します。 |
引越し費・処分費用 | 住んでいる物件を売却する場合、住み替え費用や引越し費用が必要になります。また、家具や家電製品を廃棄する場合には処分費用が発生します。 |
測量費用 | 土地の境界杭がない場合には、測量が必要になります。 |
印紙税 | 不動産売買などで契約書に課される税金です。契約書に貼付する収入印紙の購入費として支払います。印紙税は不動産売買契約書に記載された金額によって変わります。 |
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消費税 | 不動産会社に売却の仲介を依頼した場合、売却の契約が成立した際に成功報酬として仲介手数料を売主様から不動産会社へ支払います。その仲介手数料には税金が発生します。 |
登録免許税 | 相続登記を行う際や、住宅ローンの抵当権を抹消する手続きを行う際に税金が発生します。 |
所得税・住民税 | 不動産売却で利益が発生したときに課される税金です。売却時の利益に応じて「所得税」や「住民税」が課税されます。税率は、不動産の所有期間が5年を経過しているかいないかで大きく変わります。 |
すでにある戸建てやマンションの立地や面積などを変えることはできませんが、ちょっと手を加えるだけで査定評価のアップにつながることがあります。不動産査定の際にはいくつかの重要なポイントがありますので、まずは査定額を左右するポイントについてご説明します。
周辺環境 | 駅から近い、周辺にスーパーや公共機関があり利便性が高い、学校が近いといった物件は、査定額がアップしやすい傾向にあります。 |
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築年数 | 築年数が古かったり、お風呂・トイレなどの設備が古かったりすると、マイナス評価につながりやすくなります。 |
隣接する道路 | 土地と隣接する道路も査定に影響します。南面道路や角地はプラス評価となり、北面道路や周囲が建物に囲まれている場合はマイナス評価になりやすい傾向にあります。 |
土地の形 | 長方形または正方形の整形地はプラス評価になります。一方、細い路地を通った先にある旗竿地や三角型、崖地や高低差のある土地などはマイナス評価につながることがあります。 |
道路幅員 | 建築基準法により建物を建設するためには幅員4m以上の道路に2m以上接した土地が必要です。これを満たしていない土地は建築の制約が多く、マイナス評価につながります。 |
日当たり | 日当たりのよい南向きの物件はプラス評価につながりやすくなります。ししかし、最近は採光を重視した建築も多く、南向きでなくても問題ないこともあります。 |
社会的・経済的状況 | 不動産の市場価値は社会情勢や経済の動きに大きく影響されます。たとえば再開発が予定されている土地などはプラス評価につながりやすくなります。増税が予定されている場合も査定額は変動するので、売却時期をよく見極めるようにしましょう。 |
どんな物件でも、ちょっとしたコツで査定評価をアップさせることができます。ポイントは、査定時に「好印象に見せる」ことです。以下のポイントをチェックしてみましょう。
掃除・整理整頓 | 同じ物件であっても、ほこりやカビだらけの状態と、きれいに掃除・整頓が行き届いた状態では査定額は大きく変わります。水回りを中心にしっかり掃除して清潔感を保ちましょう。 |
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消臭 | ペット臭やタバコ臭がこびり付いているとマイナス評価につながります。独特の嫌なにおいがしないよう消臭対策も行いましょう。 |
インテリア | 住んだ時の素敵な暮らしがイメージできるよう、インテリアにも気を配りましょう。家具の統一感を意識してみると、整った素敵な印象に見えます。 |
不動産を売却する際に売主様が負う責任は「境界の明示」「契約不適合責任」「説明(告知)の義務」の3つです。この3つに問題があった場合、契約上の不備があったとみなされ、契約解除や損害賠償などに発展することもあります。そうならないように以下の3つに注意しておきましょう。
境界の明示 | 土地の境界杭がないなど境界があいまいな場合は、売主様の責任において測量を行い、境界を明確にしておく必要があります。そのままにしておくとトラブルが発生した際に売主様が責任を問われる可能性があります。 |
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契約不適合責任 | 引き渡した物件の仕様や品質について、契約時と異なる状態であることが発覚した場合、売主様が契約不適合責任を負います。 |
説明(告知)義務 | 売主様が買主様に不動産の状態を説明する義務です。説明(告知)義務は、売買契約が成立する前から発生します。あらかじめ情報を整理しておき、正確な情報を買主様に伝えましょう。 |